Un cont escrow și obligația fiscală în TVA

Taxă De Serviciu

Imobilul este una dintre cele mai populare moduri de a investi bani. Investim cel mai mult în achiziționarea de apartamente noi. În acest caz, legiuitorul, dorind să securizeze cumpărătorii de apartamente, a introdus un cont escrow. Este pentru a proteja sumele plătite împotriva unei eventuale delapidari a dezvoltatorilor necinstiți.

Obligație fiscală în TVA

Potrivit regulii generale exprimate la art. 19a alin. 1 din legea privind taxa pe bunuri și servicii - în continuare: actul TVA - obligația fiscală ia naștere la livrarea bunurilor sau la prestarea serviciului.

Structura taxei pe valoarea adăugată arată că un contribuabil care desfășoară activități supuse impozitării pe TVA este obligat să impoziteze o anumită activitate în momentul în care ia naștere obligația fiscală. Prevederea de mai sus formulează o regulă generală, conform căreia obligația fiscală ia naștere atunci când bunurile sunt livrate sau serviciul este prestat, ceea ce înseamnă că taxa devine exigibilă în decontare pentru perioada în care bunurile au fost livrate sau au fost prestate serviciile și ar trebui decontat pentru această perioadă...

Exemplul 1.

Contribuabilul construiește și vinde case. Construcția a terminat în iunie și clădirea a fost predată luna aceasta. Casa unifamilială a fost vândută în iulie. Cu toate acestea, deja în iunie, clientul a făcut un avans pentru rezervarea casei. Când a apărut obligația de TVA?

În acest caz, obligația fiscală va apărea atât în ​​iunie, cât și în iulie. Să reamintim că în temeiul art. 19a alin. 8 din Legea TVA, dacă înainte de livrarea bunurilor sau de efectuarea serviciului, a fost primită total sau parțial plata, în special: avans, avans, avans, rate, construcție sau contribuție pentru locuințe înainte de înființarea unei cooperative. dreptul la o locuință sau un spațiu în alt scop, obligația fiscală ia naștere la primirea acesteia în raport cu suma primită. Astfel, plata avansului a dat naștere unei obligații fiscale. În iulie însă, ca regulă generală, va apărea o obligație fiscală în legătură cu achiziționarea unei case.

Cont de escrow

Pentru a proteja clienții, legiuitorul a introdus un cont special în care sunt depuse plățile acestora. Regulile de păstrare a unui cont escrow sunt reglementate de art. 59 sec. 1 din Legea privind dreptul bancar. Este important că numai fondurile încredințate titularului contului de către o terță parte pe baza unui acord separat pot fi depuse în contul escrow. Părțile la acordul de cont escrow sunt banca și titularul contului (trustee).

Legiuitorul a precizat în detaliu când mandatarul poate retrage fonduri din contul fiduciar.

Există conturi deschise și închise. În cazul unui cont deschis, fondurile acumulate achitate de cumpărători în scopurile specificate în contractul de dezvoltare sunt plătite în conformitate cu graficul proiectului de dezvoltare specificat în prezentul contract.

Începeți o perioadă de probă gratuită de 30 de zile, fără obligații!

Dezvoltatorul poate, așadar, să efectueze retrageri din contul de dezvoltare după fiecare etapă de construcție. Astfel, în cazul neefectuării lucrărilor de construcție, fondurile vor rămâne în contul escrow.

Pe de altă parte, un cont escrow închis pentru locuințe este un cont escrow aparținând dezvoltatorului, utilizat pentru colectarea fondurilor plătite de cumpărător în scopurile specificate în contractul de dezvoltare, din care fondurile depuse se plătesc o singură dată, după dreptul la imobilul este transferat cumpărătorului. În condițiile legii, dezvoltatorul se obligă să stabilească proprietatea separată a imobilului de locuit și să transfere dreptul de proprietate asupra acestui imobil către cumpărător sau să transfere cumpărătorului dreptul de proprietate asupra imobilului construit cu casă unifamilială sau uzucapiune perpetuă de teren. si dreptul de proprietate asupra unei case unifamiliale ridicate pe aceasta, constituind un imobil separat.

În cazul începerii procedurii de executare împotriva titularului unui cont escrow, fondurile din cont nu vor fi sechestrate. În cazul falimentului titularului unui cont fiduciar, fondurile din acel cont vor fi excluse din masa falimentului. În cazul decesului titularului unui cont escrow, sumele acumulate în acest cont nu vor fi incluse în moștenirea titularului. Fondurile acumulate în cont sunt astfel securizate chiar și în cazul problemelor dezvoltatorului.

Plăți către un cont escrow - obligație TVA

Atunci când imobilul este achiziționat de la dezvoltatori, clienții efectuează plăți în faza de construcție, deci chiar înainte de predarea apartamentului.

Exemplul 2.

Domnul Jan a decis să investească în imobiliare. Pentru a face o achiziție, clientul trebuia să plătească prima rată pentru apartament. În contract se precizează că efectuează patru plăți parțiale pentru achiziție, în funcție de evoluția lucrărilor. Toate sunt depuse într-un cont escrow deschis. În acest caz, există obligația de a plăti TVA la momentul efectuării plăților în contul escrow?

Ținând cont de specificul funcționării unui cont escrow - fondurile care circulă în contul escrow nu pot fi clasificate ca plăți anticipate, avansuri, avansuri, rate enumerate la art. 19a alin. 8 din Legea TVA. În acest caz, de îndată ce sunt achitate, titularul de cont nu poate dispune de ele. Doar posibilitatea liberei dispoziții a fondurilor depuse în contul escrow face ca sumele achitate să fie considerate drept plată pentru un serviciu prestat sau plată în avans. Astfel, până la eliberarea fondurilor acumulate în contul escrow, aceste fonduri nu constituie o plată sau o plată în avans pentru care se decontează TVA.

Documentarea plăților într-un cont escrow

După cum am arătat mai sus, efectuarea de plăți într-un cont escrow nu creează o obligație de TVA. Astfel, contribuabilii se întreabă cum să documenteze plățile de mai sus. În ciuda faptului că nu există nicio obligație fiscală, ar trebui să fie documentate pe un cont escrow cu facturi?

Exemplul 3.

Dezvoltatorul a început construcția a trei noi unități. Clienții care doresc să facă o achiziție trebuie să efectueze o plată de 20% din valoarea apartamentului. Fondurile sunt depuse într-un cont escrow. Ar trebui ca dezvoltatorul in acest caz sa emita o factura care sa documenteze plata pentru achizitionarea apartamentului?

Din cauza plăților de fonduri către conturile fiduciare pentru locuințe, nu pot fi emise facturi în avans. Cele de mai sus sunt confirmate de interpretarea individuală a Directorului Camerei Fiscale din Katowice din 6 mai 2016 (număr IBBP2 / 4512-160 / AB).

În cazul conturilor fiduciare, fondurile sunt eliberate. La momentul eliberării, contribuabilul poate dispune liber de acestea.

Contribuabilul ar trebui să documenteze acest lucru atunci când fondurile sunt eliberate. Deci apoi emite o factură. Ar trebui să se întâmple cele de mai sus:

  • cel târziu în data de 15 a lunii următoare celei în care dezvoltatorul poate dispune în mod liber de fondurile depuse într-un cont escrow locativ;

  • nu mai devreme de 30 de zile înainte ca fondurile să fie „eliberate”.

Pe scurt, contribuabilul dezvoltator trebuie să acorde o atenție deosebită momentului în care ia naștere obligația fiscală. În acest caz, obligația fiscală nu apare în momentul plăților în contul escrow, ci în momentul eliberării acestora. Important este că nu documentăm plățile cu facturi în momentul în care acestea sunt efectuate. Și aici, dezvoltatorul trebuie să-și amintească că atunci când fondurile sunt eliberate, ar trebui să emită o factură care să documenteze acest lucru.